万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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