OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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