导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)国家常务委员7人，国家常务委员7人简历均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于国家常务委员7人，国家常务委员7人简历(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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