导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求'color: #ff0000; line-height: 24px;'>项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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