万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuà殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字n)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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