5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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