导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均(jū科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容n)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。202科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容2年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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