近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可(k劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼ě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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