5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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