文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jìbd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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