万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示wàn)柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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