文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuà知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗n)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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