近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)国家常务委员7人，国家常务委员7人简历平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方国家常务委员7人，国家常务委员7人简历面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù国家常务委员7人，国家常务委员7人简历)备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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