5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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