“现在的房地产很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席(xí)经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行业分(fēn)化的(de)愈加明显，让机构和投资者的(de)关注(zhù)度从板块向单(dān)个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再(zài)往(wǎng)下(xià)的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个基准：有大的国角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺资背(bèi)景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的(de)房企，民(mín)营房(fáng)企相(xiāng)对比较(jiào)困难，所以(yǐ)整个(gè)行业(yè)出现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是融资等各(gè)个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)在资本(běn)市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我(wǒ)们会特(tè)别重视企业的成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的(de)最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否是(shì)行(xíng)业(yè)内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些(xiē)都是我们(men)看(kàn)重的一家(jiā)房(fáng)企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能(néng)够(gòu)同时(shí)满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房企并(bìng)不多(duō)。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过(guò)于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地(dì)，净负(fù)债率(lǜ)也(yě)由(yóu)此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之一(yī)。与此同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块(kuài)也实现(xiàn)了(le)快速的(de)开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提(tí)醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说(shuō)看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的复苏速(sù)度并没有那(nà)么快，所以要规避公司净负债(zhài)率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极的房企梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)交地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等(děng)房企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较(jiào)好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但(dàn)在各维度的(de)实(shí)际表现上，国央企确(què)实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构(gòu)更加(jiā)看好国央(yāng)企(qǐ)，但(dàn)这(zhè)也并(bìng)不意味着，民(mín)营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企(qǐ)同样受到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨江集团的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报(bào)灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就(jiù)长期(qī)持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合(hé)计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近(jìn)三年时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣(kòu)非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业(yè)绩(jì)的(de)持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局关系密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了(le)信达(dá)证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链(liàn)上的中(zhōng)游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料(liào)供(gōng)应商，而下游应用行业(yè)主要包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏(piān)消费(fèi)属(shǔ)性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新(xīn)的需求也(yě)会越(yuè)来越多。美国(guó)过(guò)去(qù)的数据(jù)充分(fēn)说明(míng)了这一点(diǎn)，在(zài)新房销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却一(yī)直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相关的(de)行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万(wàn)家(jiā)基(jī)金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的(de)统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺赛道的(de)公司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股的天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半(bàn)壁(bì)江山(shān)。需(xū)要强调(diào)的(de)是，中欧(ōu)的(de)两只基金都是价(jià)值派基金经(jīng)理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的(de)房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家(jiā)居(jū)板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一(yī)度(dù)沉(chén)寂，不(bù)过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营(yíng)收还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实(shí)现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中(zhōng)他管理的(de)广发(fā)策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似(shì)乎(hū)对于定制家居(jū)类标的(de)情(qíng)有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其也(yě)成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的(de)物业(yè)股也越来越(yuè)被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期的(de)合同(tóng)里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能(néng)做(zuò)到产品提价的公司很少(shǎo)，因(yīn)为(wèi)物(wù)业公司很(hěn)容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱(qián)的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不(bù)过服(fú)务没(méi)有特别(bié)好，客户(hù)没有那么(me)满(mǎn)意(yì)，能做到(dào)提(tí)价(jià)难度(dù)是非常大(dà)的。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好(hǎo)的(de)服务是有关系(xì)的(de)。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺