一(yī)线(xiàn)城市(shì)，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消(xiāo)息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要？首先二手房指导价被称(chēng)为“核弹(dàn)级(jí)”政策(cè)，其(qí)次深圳(zhèn)几乎是(shì)最后一个还在“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前三(sān)的核心(xīn)城市(shì)。所(suǒ)以，深圳的一举一(yī)动都具(jù)有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二(èr)手房指导价如果取(qǔ)消(xiāo)，首先(xiān)有利于深(shēn)圳二手房回暖(nuǎn)，然(rán)后(hòu)二手房(fáng)回(huí)暖有(yǒu)利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)”正式(shì)结束。传言(yán)称：二手房(fáng)贷款不按(àn)官方参考价（指(zhǐ)导价），银(yín)行核定房价(jià)以网签(qiān)备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正(zhèng)变(biàn)成了“参考价”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到官(guān)方文件。据(jù)证券时报(bào)21日消息，目前(qián)深圳多家(jiā)大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关(guān)注(zhù)。

　　易居研究院研究(jiū)总监(jiān)严跃进(jìn)认为，本次(cì)政策大概率为真，更多体现为银行贷款等(děng)领域按照(zhào)新的规则进行(xíng)，但不会出台正式(shì)文件。

　　有(yǒu)时候，有些事(shì)情，是不用(yòng)发文件(jiàn)的。毕竟可(kě)以“窗(chuāng)口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出(chū)世。当时，深(shēn)圳(zhèn)一口气公布了全市(shì)3595个小(xiǎo)区的参(cān)考价，很多南山、福田、宝安中(zhōng)心区的高(gāo)价(jià)盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉(jué)得厉害，但经历了这(zhè)两年的痛苦(kǔ)，才深(shēn)知为(wèi)啥(shá)叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指导价打七折即700万，那么(me)首付3成210万，加上需要全款支(zhī)付的部分，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于首付(fù)5成了(le)（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购房能(néng)力，相(xiāng)当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推(tuī)行(xíng)二手房(fáng)参考价以(yǐ)后(hòu)，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多(duō)个城市(shì)陆续跟进。事实(shí)也(yě)确实证明(míng)了，这条政策(cè)的“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房(fáng)指导(dǎo)价的10个(gè)城市，有8个挂(guà)牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受(shòu)到(dào)疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城(chéng)市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深(shēn)圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中(zhōng)心数据显示：成(chéng)交量上，二手(shǒu)房指导价出(chū)台当年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全(quán)年(nián)成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二(èr)十(shí)年最低(dī)记录，相较2020市场高峰缩水近八(bā)成。

　　价格方面，与二手房指导(dǎo)价发(fā)布当月相比(bǐ)，如今二手房挂(guà)牌价低于及(jí)接(jiē)近参考(kǎo)价(jià)的房(fáng)源(yuán)占比(bǐ)大幅(fú)增加。2023年一季度(dù)，深圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实经(jīng)历其中(zhōng)的人，才能(néng)深切(qiè)的感知其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三(sān)年前(qián)高杠(gāng)杆买了2套华润城，月(yuè)供12万(wàn)，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推(tuī)测，如果案例属实，买家的实际购房成本高达(dá)20万(wàn)/平，目(mù)前(qián)价(jià)格跌至14万/平，叠(dié)加这三(sān)年的房贷和持(chí)有成本，差不多亏损超(chāo)千万。

　　深(shēn)圳一(yī)大批人这两(liǎng)年(nián)感受到了太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房成交量创下(xià)多年新低，学区房神话不再(zài)，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的(de)基调(diào)下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房指(zhǐ)导价的城市陆陆(lù)续(xù)续(xù)低调退(tuì)出，目(mù)前(qián)只有(yǒu)深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标(biāo)”意义(yì)明显

　　最近一线城市(shì)也(yě)不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北(běi)京在(zài)房(fáng)山区试点多子女家庭和职住平(píng)衡家(jiā)庭(tíng)购房支持政策(cè)。上海(hǎi)也考虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的3月(yuè)份(fèn)70个(gè)大中城市商品住宅销(xiāo)售价格变动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二手房价(jià)格仍然(rán)是同比去年依(yī)然是下降(jiàng)的。

　　北京、上海(hǎi)已经同比增长了，其他二线(xiàn)城市如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联(lián)合发(fā)文，全面(miàn)推动二手房“带(dài)押过(guò)户”全(quán)国实施，这是一条被(bèi)广(guǎng)泛好评的新政。对于(yú)激活(huó)二手房交易，具有定(dìng)海神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日(rì)更是指出：建(jiàn)筑业、房地产(chǎn)企业要发挥(huī)国民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从(cóng)字面理(lǐ)解一(yī)下这两个词(cí)，意(yì)思就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱如(rú)果不行了，上(shàng)面不就塌(tā)了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼市(shì)的政策(cè)，还有一大波(bō)正在路上...

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