饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联(lián)脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明码脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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