文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖HBC路由器能用WiFi吗楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们HBC路由器能用WiFi吗发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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