导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗g>一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。