5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(x蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句ì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机(蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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