文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程。韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说ng>预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(ch韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说ǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。