万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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