导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。手机话费交了能退吗本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意手机话费交了能退吗(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为手机话费交了能退吗(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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