万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的(de)，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭lt="北京(jīng)房圈大(dà)消(xiāo)息！顶(dǐng)级富豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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