万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了p>

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了)部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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