万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209440.png">

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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