万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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