文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗>

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。