文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗木屋或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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