5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成(chéng室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过>

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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