近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思ff0000; line-height: 24px;'>敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IR敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思R）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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