万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套360借条是正规的吗房子抵(dǐ)押出去，360借条是正规的吗现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。360借条是正规的吗

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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