5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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