文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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