5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(五斤等于多少克，五斤等于多少克千克xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 五斤等于多少克，五斤等于多少克千克