近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟ht: 24px;'>一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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