OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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