5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为比较长的古诗词，比较长的古诗10句保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润比较长的古诗词，比较长的古诗10句6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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