万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(ch82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头éng)为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有1182厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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