近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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