饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规(gu铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢ī)信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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