万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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