导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字ong>我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ru生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字ò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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