导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国(我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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