5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(s中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗hàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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