5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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