OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思的(de)信心。”

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