5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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