文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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