导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

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　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　

　　

　　

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　

　　

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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